La location de courte durée via des plateformes comme Airbnb bouleverse le marché immobilier. Face à cette nouvelle donne, les autorités s’efforcent d’encadrer ces pratiques. Décryptage des règles en vigueur et des enjeux juridiques.
Le cadre légal des locations de type Airbnb en France
La loi ALUR de 2014 a posé les premières bases de l’encadrement des locations de courte durée. Elle impose notamment une autorisation préalable de la mairie pour louer sa résidence secondaire moins de 120 jours par an. La loi Elan de 2018 a renforcé ce dispositif en instaurant des sanctions plus lourdes pour les contrevenants.
Dans les villes de plus de 200 000 habitants et en Île-de-France, les propriétaires doivent obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie avant de mettre leur bien en location sur une plateforme. Ce numéro doit figurer sur l’annonce, sous peine d’amende. La durée maximale de location d’une résidence principale est fixée à 120 jours par an.
Les obligations des plateformes et des loueurs
Les plateformes comme Airbnb ont l’obligation de bloquer automatiquement les annonces dès que le seuil des 120 jours est atteint. Elles doivent également transmettre aux municipalités, une fois par an, un décompte du nombre de jours de location pour chaque logement.
Les loueurs, quant à eux, doivent déclarer leurs revenus locatifs à l’administration fiscale. Au-delà de 23 000 euros de recettes annuelles, ils sont considérés comme des professionnels et doivent s’inscrire au registre du commerce.
Les spécificités locales : l’exemple de Paris
La ville de Paris a mis en place des règles particulièrement strictes. Depuis 2017, les propriétaires souhaitant louer un logement entier pour de courtes durées doivent obtenir une autorisation de changement d’usage. Cette autorisation est assortie d’une obligation de compensation : le propriétaire doit transformer un local commercial en habitation dans le même arrondissement ou un arrondissement limitrophe.
La mairie de Paris a également instauré un système de contrôles renforcés et n’hésite pas à infliger de lourdes amendes aux contrevenants. En 2020, la ville a ainsi obtenu une condamnation record de 12,5 millions d’euros contre Airbnb pour avoir mis en ligne des annonces sans numéro d’enregistrement.
Les enjeux juridiques et sociétaux
La régulation des locations de type Airbnb soulève de nombreuses questions juridiques. Le droit de propriété se heurte au droit au logement et à la préservation du tissu social des centres-villes. Les tribunaux sont régulièrement saisis pour trancher ces conflits.
La Cour de justice de l’Union européenne a rendu en 2020 un arrêt important, reconnaissant la légitimité des réglementations nationales visant à lutter contre la pénurie de logements. Cette décision conforte les dispositifs mis en place par de nombreuses villes européennes.
Les perspectives d’évolution de la réglementation
Face à la crise du logement qui s’aggrave dans de nombreuses métropoles, plusieurs pistes sont envisagées pour durcir encore la réglementation. Certaines villes réfléchissent à abaisser le seuil des 120 jours de location annuelle. D’autres envisagent d’interdire totalement la location de résidences secondaires sur les plateformes.
Au niveau européen, la Commission travaille sur un projet de règlement visant à harmoniser les règles entre les États membres et à renforcer les obligations des plateformes en matière de transparence et de collecte de données.
L’encadrement juridique des locations de type Airbnb reste un chantier en constante évolution. Entre protection du droit de propriété et préservation de l’accès au logement, les législateurs et les juges doivent trouver un équilibre délicat. L’enjeu est de taille : permettre le développement de nouvelles formes d’hébergement touristique tout en préservant la qualité de vie des résidents permanents.